0
عقد مجلس نقابة مالكي العقارات والأبنية المؤجرة اجتماعًا قرّر خلاله الأعضاء الطلب إلى المالكين تحضير الإجراءات اللازمة لبدء تنفيذ القانون الجديد للإيجارات في موعده في بداية السنة المقبلة. وبعد الاجتماع صدر البيان الآتي:

1- بعد صدور القانون الجديد للإيجارات وردّ غالبية أسباب الطعن به بموجب قرار المجلس الدستوري الصادر بتاريخ 6/8/2014، وبالتالي تكريس دستوريته وانطباق أحكامه مع أحكام الدستور والمبادئ العامة القانونيّة، وكون القانون الجديد يدخل حيّز التطبيق بتاريخ 28/12/2014 وجدنا أنّه من واجبنا أن نوضح للمالكين والمستأجرين) أمرين أساسيين هما في صلب القانون من الناحية العمليّة والإجرائيّة هما:

2- الآلية التي يجب أن يتبعها كل من المالك والمستأجر في تحديد بدل المثل.

3- كيفيّة احتساب بدل الإيجار الجديد انطلاقًا من بدل المثل واستحقاقه تدريجيًّا على مدى ست سنوات.

أولاً- الآلية التي يجب أن يتبعها كل من المالك والمستأجر في تحديد بدل المثل:

فور نفاذ القانون (أي بتاريخ 28/12/2014) يجب أن يقوم المالك بالاتصال بالمستأجر لديه للجلوس والبحث بإمكانيّة تحديد بدل المثل بالطريقة الرضائيّة وفقاً لما نصّت عليه الفقرة "أ" من المادة /18/ من قانون الإيجارات الجديد. ولكن، في حال عدم التوصل لتحديد بدل المثل رضاءً يقوم المؤجّر باتباع الأصول الآتية:

· يستعين المؤجّر بخبيرَين من قائمة الخبراء المحليّين في المحافظة المسجّلين لدى المحاكم، يكون أحدهما مهندساً مدنياً أو معمارياً والثاني ممن يعملون بالتخمين العقاري المسجلين في جدول الخبراء.

يتولّى الخبيران وضع تخمين لبدل المثل للمأجور وفق الوسائل التي تعتمد في إجراء التخمين من مِساحة الشقّة إلى نوع البناء وتقدير متوسط أكلاف البناء (شعبي، متوسط إلى شعبي، متوسط إلى فخم، فخم)، وما يصيب الشقة من مساحة العقار مع مراعاة واقع الطابق الأرضي إذا كان الطابق معدّاً للتجارة، مع تخمين ثمن المتر البيعي في البناء الحرّ والبناء المأجور، وبيان ما يُنقِص من قيمة متوسط كلفة متر البناء بسبب قِدَم العهد أو سوء الاستعمال، أو ما يزيد في قيمة البناء من غير ما أدخله المستأجر من التحسينات والذي قد يكون ناتجاً عن الموقع أو المطل أو خلافه، وما يكون الخبراء قد توسلوه في تقدير ثمن المتر البيعي من بيوعات أو تقدير من قبل الإدارات الرسمية (المادة /19/)

· يقوم المؤجّر بواسطة الكاتب العدل بإبلاغ تقرير التخمين لبدل المثل إلى المستأجر الذي عليه وفي خلال شهرين من تبلّغه التقرير إما الموافقة عليه واعتماده في تحديد بدل إيجار المثل أو التقدم بتقرير تخمين مقابل عن طريق الاستعانة بخبيرين من قائمة الخبراء المحليين في المحافظة المسجلين لدى المحاكم، يكون أحدهما مهندساً مدنياً أو معمارياً والثاني ممن يعملون بالتخمين العقاري ومسجلين في جدول الخبراء.

يتولّى الخبيران المعيَّنان من قبل المستأجر وضع تخمين لبدل المثل للمأجور وفق الأصول المنصوص عنها في المادة 19 من هذا القانون والمُشار إليها أعلاه.

· على المستأجر إبلاغ تقرير التخمين الموضوع من قبل الخبيرين المعينين من قبله لإبلاغه إلى المالك بواسطة الكاتب العدل خلال مهلة الشهرين الأنفي الذكر تحت طائلة سقوط حقه في الاعتراض على التخمين المرسل من المالك أو حتى الإدلاء بمضمون تقرير مقابل.

· في حال وجود اختلاف بين التقريرين كانت الفقرة "ب/4" من المادة /18/ تنص أنه يمكن للمالك أو المستأجر في هذه الحال اللجوء إلى اللجنة للبت بهذا النزاع، ولكن، وانطلاقاً من إبطال هذه الفقرة من قبل المجلس الدستوري فإنّ المرجع الصالح للبت بهذا النزاع للقاضي المنفرد المدني وفقاً لأحكام المادة /50/ من قانون الإيجارات التي تنصّ على أنه تناط بهذا القاضي صلاحية النظر للفصل في جميع دعاوى الإيجار وفي جميع الطلبات والدفوع التي تلازمها مهما بلغ بدل الإيجار السنوي، كما وأن الأحكام العامة للصلاحيّة المنصوص عنها في المادة /86/ من قانون أصول المحاكمات المدنيّة تنصّ على صلاحيّة القاضي المنفرد المدني للبت بالدعاوى المتعلقة بعقود إيجار المنقول وغير المنقول والإدارة الحرة مهما كانت قيمة البدل والدعاوى المتعلقة بالأشغال مع جميع الطلبات والدفوع الملازمة لهذه الدعاوى.

وهنا يطبّق القاضي المنفرد الإجراءات المنصوص عنها في قانون الإيجارات (المادة /50/) وفي قانون أصول المحاكمات المدنيّة.

ثانياً- ‏كيفيّة احتساب بدل الإيجار الجديد انطلاقاً من بدل المثل واستحقاقه تدريجياً على مدى ‏ست سنوات‏:

حدّدت المادة /15/ من القانون الجديد أصول الزيادة التي طرأت على بدل الإيجار اعتباراً من تاريخ نفاذ القانون في 28/12/2014، وهي تعني بأنّ بدل الإيجار الذي كان يدفعه المستأجر قبل نفاذ القانون يزاد سنوياً وتباعاً على النحو الآتي:

· في السنة الأولى 15% من قيمة فارق الزيادة بين البدل المعمول به قبل نفاذ ‏القانون وبدل المثل.

· وفي السنة الثانية 30% من قيمة فارق الزيادة بين البدل المعمول به قبل نفاذ القانون وبدل المثل.

· وفي السنة الثالثة 45% من قيمة فارق الزيادة بين البدل المعمول به قبل نفاذ‏ القانون وبدل المثل.

· وفي السنة الرابعة 60% من قيمة فارق الزيادة بين البدل المعمول به قبل نفاذ‏ القانون وبدل المثل.

· وفي السنة الخامسة 80% من قيمة فارق الزيادة بين البدل المعمول به قبل نفاذ القانون وبدل المثل.

· حتى يبلغ بدل الإيجار في السنة ‏التمديدية السادسة قيمة بدل المثل.

وبالتالي فإنه استناداً لهذه الأحكام ينبغي علينا معرفة بدل الإيجار القديم الذي كان يدفعه المستأجر قبل نفاذ القانون الجديد ونزيد عليه في السنة الأولى 15% من قيمة فارق الزيادة بين البدل المعمول به قبل نفاذ‏ القانون وبدل المثل والثانية 30% والثالثة 45%.... وهكذا دواليك ليصبح البدل في السنة السادسة مساوياً لبدل المثل.

ويجب، تمهيداً لاحتساب بدل المثل، أن تكون لدينا القيمة البيعية للمأجور فيما لو كان خالياً، ويكون بدل المثل مساوياً لنسبة 5% من هذه القيمة (المادة /20/ من القانون).

ولأجل التوضيح نورد المثل العملي الآتي:

· قيمة المأجور وفقاً للتخمين: /150.000.000/ل.ل. (مئة وخمسون مليون ليرة لبنانيّة)

· بدل المثل (5%): 150.000.000 × 5% = /7.500.000/ل.ل. (سبعة ملايين وخمسماية ألف ليرة لبنانيّة) سنوياً.

· البدل الذي كان يدفه المستأجر قبل القانون الجديد: /500.000/ل.ل. (خمسماية ألف ليرة لبنانيّة) سنوياً.

وبالتالي تكون الزيادات للسنوات التمديدية التسع على النحو الآتي:

نسبة الزيادة

تطبيق العملية الحسابية لأجل معرفة البدل السنوي بعد نفاذ القانون

السنة الأولى

15%

البدل قبل نفاذ القانون + [(بدل المثل – البدل قبل نفاذ القانون) × 15%]

= 500.000 + [(7.500.000 – 500.000) × 15%]

= 500.000 + [7.000.000 × 15%]

=500.000 + 1.050.000

= 1.550.000/ل.ل. سنوياً


السنة الثانية

30%

البدل قبل نفاذ القانون + [(بدل المثل – البدل قبل نفاذ القانون) × 30%]

= 500.000 + [(7.500.000 – 500.000) × 30%]

= 500.000 + [7.000.000 × 30%]

=500.000 + 2.100.000

= 2.600.000/ل.ل. سنوياً


السنة الثالثة

45%

البدل قبل نفاذ القانون + [(بدل المثل – البدل قبل نفاذ القانون) × 45%]

= 500.000 + [(7.500.000 – 500.000) × 45%]

= 500.000 + [7.000.000 × 45%]

=500.000 + 3.150.000

= 3.650.000/ل.ل. سنوياً


السنة الرابعة

60%

البدل قبل نفاذ القانون + [(بدل المثل – البدل قبل نفاذ القانون) × 60%]

= 500.000 + [(7.500.000 – 500.000) × 60%]

= 500.000 + [7.000.000 × 60%]

=500.000 + 4.200.000

= 4.700.000/ل.ل. سنوياً


السنة الخامسة

80%

البدل قبل نفاذ القانون + [(بدل المثل – البدل قبل نفاذ القانون) × 80%]

= 500.000 + [(7.500.000 – 500.000) × 80%]

= 500.000 + [7.000.000 × 80%]

=500.000 + 5.600.000

= 6.100.000/ل.ل. سنوياً


السنة السادسة

100%

البدل قبل نفاذ القانون + [(بدل المثل – البدل قبل نفاذ القانون) × 100%]

= 500.000 + [(7.500.000 – 500.000) × 100%]

= 500.000 + [7.000.000 × 100%]

=500.000 + 7.000.000

= 7.500.000/ل.ل. سنوياً


السنة السابعة

100%

7.500.000/ل.ل. سنوياً


السنة الثامنة

100%

7.500.000/ل.ل. سنوياً


السنة التاسعة

100%

7.500.000/ل.ل. سنوياً.



1\9\2014

إرسال تعليق

 
Top